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    發表于 2020-7-24 18:57 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發短消息 | 加為好友 | 字體大小: tT
    (大概因為是從WORD拷過來的原因,前一個帖子太多亂碼了,重新發一次吧)

    從3月到7月24日,完成一買一賣。從天河搬到南沙。中間的酸甜苦辣就不多說了,只能慶幸最后的結果還是比較順利。賣的時候,買家和中介耽誤了不少時間;買的時候,因為贖樓原因沒有選擇按揭,中間也走了一點彎路。然后許多時候都是在媽網上找交易流程,但感覺不少人寫的都不是很全。個人就把這兩次交易的過程和注意事項記錄下來,給到大家一個參考吧,也算是對媽網的一個回饋。

    一、放房/看房
    這個過程比較簡單,主要的就是跟中介談好中介費。我們賣的時候,被中介忽悠,許諾給0.5%的中介費,最終折合到總價的減免中。正常的話,放盤是免費的,買房才需要給中介費。我們的買賣都差不多是1個點。賣時是裕豐,買時是古格(南沙)。相對來說,裕豐比古格專業一點,不過也看店和人。后來我們看中了南沙的一套房,讓裕豐幫我們談,結果就直接搞砸了,一直有點耿耿于懷。一般來說,現在的中介費都可以談到一個點左右(小戶型的可能貴一點),鏈家系的貴一些(包括鏈家、德祐,尤其是走貝殼網流程),正常2個點,但工作人員透露的口風是可以談,感覺上1.5個點是問題不大。
    另外給到賣房的一個建議,中介會讓員工假扮購房者來壓價,一定要擦亮眼睛,不要上當。我們當時賣房時咬死了一口價,并另外委托置家買賣,同時也聯系了鏈家準備上貝殼網,然后懷疑是裕豐讓他的員工假裝是置家中介,大呼小叫說你的價格太貴了,他們沒有賣這么貴的,放一兩年才有可能成交。一開始沒反應過來,以為我們的價格不符合市場價,最后被成功壓價。后來才反應過來應該是中介伎倆。我們的房子至少賣低了10萬+。
    建議買賣雙方都上貝殼網了解市場行情。貝殼網上的價格是真實的,其他的平臺太多水分,比如安居客等。另外也可以在貝殼網上看好房子,再聯系非鏈家的中介去談,降低一點中介費。

    二、雙方簽訂意向合同
    這個沒啥太多需要注意的,主要就是注意違約金,以及過戶的家具、家電。如果存在一定的變數,如賣家房子存在法院查封等因素的話,需要寫好和平解約。
    準備材料:身份證,查冊資料(任意一家房管局24小時自助打印,可同時查家里所有人的名下房產),房產證(如果房產證抵押在銀行,需要申請加蓋銀行章的復印件)

    三、網簽
    簽了意向合同后理論上就可以網簽了。一般大的中介都可以直接在分店或者是總部進行網簽,好像模式都不一樣,周末可以安排網簽。在裕豐網簽時,我們要在手機上操作,并人臉識別,在古格就全部他們替你辦好。記得讓中介多打印一兩份網簽材料,自己至少帶走一份,后續可能有用。
    準備材料:
    業主:夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件,雙方戶口本原件,結婚證原件;房產證原件(或者復印件加蓋銀行業務章)。
    買家:夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件,雙方戶口本原件,結婚證原件。

    四、確定按揭/贖樓公司
    我們賣房是找的第三方贖樓,還算比較靠譜。贖樓有兩個方案,一個是墊資過橋,1.8%+公證費(從墊資到收款1個月內,超過1個月要再加錢,另外收款是從首付款里扣減,好處是不限制按揭銀行),二是跨行贖樓(類似于早期的轉按揭),我們最后談下的費用是1.1%+銀行利息(一個月0.6-0.7%)+公證費(700元,實際上就是找個名目收錢,沒有任何用處),費用是包三個月,即從墊資到收款不超過3個月,費用都是1.1%,利息按實際時間收取。有看到別人說是可以0.8%+0.4%的利息,但是我們咨詢了幾家,都沒有做到這么低。另外買家一起談好按揭費2000元,包房產評估。我后來買房時本來也想找他們按揭,南沙的按揭費他們報價要3000元。
    贖樓是整個交易中最麻煩、也是出意外最多的環節。主要是幾個問題:
    1)盡快提交贖樓申請。我的是招行,審核周期是22個工作日(一個多月)。據說年初招行有活動,一天就審核完畢(估計是資金緊張,想盡快回款),而近期央行放水,所以銀行是閑置資金太多,因此想提早還款難,放款就快。據說工行最慢,有的要三四個月才能完成贖樓。我在南沙的賣家是自己贖樓,建行,從申請到涂銷大概花了2個月左右。我的也是最后被逼的沒辦法,自己聯系招行的客戶經理,提出把我在南沙的按揭仍然放他們招行,最后才給特批,無須等到提前贖樓審批結果,只要贖樓資金一到賬,當天就扣款。但扣款-涂銷,仍然等待了一個星期。贖樓最快的,就是贖樓的銀行,跟新按揭的銀行是同一家,這樣一兩天就可以批下來。但是轉按揭好像只有四大銀行才能做,招行做不了。我贖樓前后花了一個多月的時間,這個是最浪費時間。也因為贖樓原因,自己跑銀行按揭,后續就沒再找按揭公司代辦。算下來加上一些走彎路,實際時間還更節省一點,費用就不用說了,一分錢都沒再掏過。缺點是不能比較利率。好在最后招行有活動給降了利率,跟按揭公司推薦的也都差不多了
    2)墊資過橋,需要收走贖樓方的銀行卡、身份證、U盾、銀行卡綁定的手機卡。所以最好提前準備。身份證可以補辦一張,上金盾網上查,有些派出所是24小時可以自助辦理的(需自己拍好證件照)。U盾密碼最好去銀行重新設置,跟銀行卡全部設置成一個號碼,避免出錯。我當時就因為U盾密碼不對,浪費了幾天時間。轉按揭的話,這些資料等到過戶完成當天就可以領取。墊資的話就需要等到扣款成功后才能領取。
    提醒下:按揭可以自己直接去銀行辦理,免收任何費用,包括銀行評估費等。

    五、提交按揭申請
    我的買賣都是組合貸。商貸因為是要招行贖樓,所以提早了一個多月提交,一直等到賣房交易完成,查冊名下無房時才正式進入按揭流程。
    如果是正常的按揭,可以讓銀行代為一并提交公積金申請。那樣的話就簡單許多。
    公積金貸款最便捷的方式,便是自己在微信上關注“廣州住房公積金管理中心”,自助提交申請。按照流程規定,從提交資料到審核通過最多3個工作日。比柜臺申請高效多了(柜臺申請正常7-9個工作日)。前提是資料必須填對。我個人資料有三處填錯,其中一處是房產證漏拍了樓層分布圖,這個審核時被退回補充提交就可以。一處是共有產權人頁面無須填寫自己資料,只需要填寫對方資料(如夫妻),這個并非原則性問題。最主要的一個錯誤就是放款銀行一定要問清,一般是**銀行廣州支行,我錯填成了開戶支行,最后面簽時被工作人員指出,只能作廢,重新走線下流程申請。那工作人員不錯,給加快了進度,最終4個工作日重新接到面簽通知。面簽通過后,需要返回銀行蓋章,再由銀行工作人員拿回公積金擔保公司處,正常是三個工作日。最好催一下你的銀行客戶經理。我的是剛好商貸同期下來,客戶經理連同商貸同貸書和公積金同貸書一起拿給公積金,在過戶的時候公積金的工作人員一起帶到房管局。
    自助申請需要的資料,按照流程來準備好就可以。提交申請可以選擇就近的公積金辦公地點,不需要是房產所在地。面簽時,如果買賣雙方都是共有產權,需要一起到場;如果只是一方產權,那么一方到場就可以。
    公積金完成面簽之后,一般一個工作日就會完成首付托管資金扣款。
    商貸倒是需要夫妻雙方一起到場,有個簽字需要雙方。
    商貸、公積金現在都不需要自己查征信了,其實現在有不少銀行都提供在線自助查征信,像我自己就上招行APP上申請征信查詢,然后將PDF發送到郵箱,自己打印出來。征信不超過6次違約,都沒有什么影響。
    公積金是不需要線下房產評估,有個線上自動評估,不過要求每月還款金額不得超過公積金繳納金額的50%,另外一手房貸款期限不超過30年,二手房不超過20年,最高金額不超過60萬,可以夫妻兩人一起申請公積金貸款。
    商貸要查流水和負債率,如果有大額貸款的話,銀行會要求你先還清。如果個人的流水、征信或者是負債率不合格,就最好找中介公司替你搞定,前提是支付一定的手續費。
    商貸的利率會根據實際情況進行調整的。我的是5月份提交的商貸申請,當時是4.65基準+35BP,7月份正式審批時,剛好招行有個優惠活動,降到4.65基準+15BP。也算是小幸運。
    純商貸的話如果找一些外資銀行,利率更低,之前我收到的最低報價是匯豐還是花旗4.6%,不過外資銀行就不接受組合貸。
    公積金資料:
    (買家)
    1.夫妻雙方身份證2.夫妻雙方戶口本3.結婚證4.銀行卡
    5、網簽合同
    6、承諾書、金融授權書、征信查詢授權書(線上申請,線下應該不需要)
    (賣方)
    1、身份證
    2、銀行卡
    3、房產證

    六、稅審
    過戶之前需要先進行稅審,我的是中介代為辦理的,具體流程不清。只知道幾個細節:
    ·稅審跟按揭流程無關,不需要等到同貸書下來后才開始申請。正常審核時間是1-3個工作日。
    ·稅審通過后,需要在15個工作日內完成入戶與交稅,否則將產生每天萬分之五的違約金,所以也不宜太早。組合貸可以拿到其中一個同貸書的時候再開始提交稅審

    七、預約過戶、抵押
    公積金處收到銀行提交的蓋章資料之后,正常1-3個工作日會發出一條通知,內容大意是已完成面簽,請預約抵押登記的時間。
    這個最好自己關注“廣州住房置業融資擔保有限公司”微信公眾號,綁定個人資料,可以及時查詢進度及辦理流程。
    收到短信,并確認商貸同貸書已下來,就可以預約過戶和抵押,廣州市規定只能申請兩個工作日之后的抵押申請。另外公積金的辦公時間是有限制的,天河的是周一至周四上午9:30-12:00,南沙則是周一、二、三、五上午9:30-12:00,最好自己確認下房產所屬區域的辦公時間。
    抵押是由買家申請,過戶則由賣家申請。需提醒的是,過戶和抵押的可預約時間未必一致,最好先確認好可預約時間,再一起選擇, 如果無法協調的或者想趕時間的,就去房管局現場取號。只是現場取號給排的時間會晚一點。我們當時申請時,抵押先選了周四,過戶只有周五時間,后來就沒有預約過戶時間,周四去了現場取號,剛好有人取消預約,工作人員就把號給了我們。

    八、過戶、入押、交稅、贖樓涂銷、水電煤氣過戶
    這五個現在是可以一站式辦理。贊一下南沙房管局,過戶和交稅是一個窗口,同步辦理,非常方便。只要資料齊全的話,基本上十多分鐘就可以辦理好。
    水電過戶可以現場辦理,煤氣過戶可以現場預約入戶檢查。這些可以憑借過戶回執的拍照就可以辦理,賣家可以不用到場。
    查冊可以當天在房管局過戶時現場查詢及打印,不需要額外跑一趟。另外辦理過戶之前,需要提前聯系公積金的工作人員,讓他將公積金資料和商貸資料給你;辦理過戶之后,需要將回執給回他。同時簽訂一份委托書,到時新房產證會由公積金和銀行那邊代領。
    過戶完之后其實就沒什么事了,尤其是招行這種要將房產證收走的。。。
    新房產證正常是一周內出來,一般3個工作日。新證出來后3天內公積金會將首付托管的部分放款。最近銀行比較寬松,放款超快,我賣房的時候是首付放款后,第二天就收到商貸尾款,第三天收到公積金貸款尾款。
    過戶需準備的資料:
    (首套買家)?
    1. 身份證(夫妻雙方)原件及復印件正反面 2份
    2. 結婚證(離婚證、離婚協議、法院判決書)原件及復印件 2份
    3. 戶口本(戶主頁+夫妻雙方+未成年子女)原件及復印件 ?2份 ? 復印格式(戶主頁+個人頁),復印同一張A4紙 ? ? ?
    4. 有效期內的以家庭為單位的查冊紙(夫妻雙方+未成年子女包括曾用名)(查冊有效期為3天)
    5.非廣州市戶口提供近5年不間斷社?;騻€稅
    (賣家提供)?
    1.身份證(夫妻雙方)原件及復印件正反面 ?2份 ?
    2.結婚證原件及復印件 ? 1份
    3.戶口本(戶主頁+夫妻雙方)原件及復印件 ?1份(戶主頁+個人頁)
    4.有效期內的以家庭為單位的查冊紙(夫妻雙方+未成年子女包括曾用名)(查冊有效期為3天)
    5.房產證原件及復印件1份。備注:還需復印圖紙頁按1:1比例復?。?張)
    6.若有抵押情況下,須帶齊銀行出具的贖證資料

    整體上講,買賣雙方需要出場的:合同簽約,網簽,公積金面簽,商貸申請(面簽),過戶,一共五次。另外我作為買方,因為自己申報按揭,然后除了交稅外,沒有再額外交過一分錢。

    最后建議大家關注三個微信公眾號:
    1、廣州住房公積金管理中心:可以線上申請貸款,預約面簽,了解進度等
    2、廣州住房職業融資擔保有限公司:主要是預約抵押
    3、廣州不動產登記:主要是查冊,及時了解自己名下房產信息,也可以將查詢信息下載下來提交給到銀行,免去房管局打印查冊

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    菜菜媽ma  收藏  發表于 2021-7-30 08:46
    YUKI2689媽媽  厲害  發表于 2021-7-22 15:04
    已有 1 人評分經驗值 媽幣 收起 理由
    朱七七 + 100 + 50 超詳細的流程,感謝分享!

    總評分: 經驗值 + 100  媽幣 + 50   查看全部評分

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    好詳細,我聯系過銀行的人,那邊還是把我退給按揭公司了,請問樓主怎么直接跟銀行申請組合貸的?
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    樓主寫得很詳細!
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    樓主有一點說錯了,月還款不是公積金繳納額額的50%,是家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸款的月還款。(收入以繳存基數或我中心歸集系統登記的工資為準,不需要提供收入證明。)
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    非常好!參考一下
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    好贊,詳細??
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    很好呢,干貨呀??
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    好詳細。謝謝樓主

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    葉子沉 發表于 2020-7-24 21:13
    好詳細,我聯系過銀行的人,那邊還是把我退給按揭公司了,請問樓主怎么直接跟銀行申請組合貸的? ...


    我的是直接聯系銀行的客戶經理,我是因為原來的貸款就保存了客戶經理的聯系方式,所以直接打電話過去,后來就一直在微信中溝通。你可以直接打銀行的熱線電話咨詢。
    個人直接跟銀行辦理按揭服務,優點是省按揭中介費,另外銀行好像實行專人專項,只要你是某客戶經理的客戶,那么后續的手續,包括公積金對接,都是由他來跟進,包括贖樓等。所以跟客戶經理對接上,就方便后續的溝通,跟對方搞好關系,我覺得進度不會比按揭中介的慢
    ?

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    葉子沉 發表于 2020-7-24 21:37
    樓主有一點說錯了,月還款不是公積金繳納額額的50%,是家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計算公積金貸 ...


    可能我沒有表達清楚。就是每月公積金的還款金額不得超過你交公積金的工資基數的50%。比如說你一個月實際收入1萬,但是按5000的基數來交公積金,那么公積金的每月還款金額不得超過2500元

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    fenghany36  原來是這樣,嚇死我了  發表于 2020-9-29 22:26

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    我賣房的時候,中介說之后還有一些小額的費用,零零碎碎加起來好像有千把塊錢。不過我自己在操作中,就除了交了1.5%的稅之外,沒有再交過一分錢

    贖樓的轉按揭費用還是不低。我的是120萬,從墊資到還清前后不到一個月,中介費+銀行利息加起來一共有2萬多。

    另外過橋墊資(中介直接出錢幫你贖樓)是從首付里扣款,轉按揭(中介出保函,轉給銀行來墊資)是從商貸尾款里扣款。如果賣房同時進行買房的話,轉按揭就好一點,可以及時拿到首付款的全款,用來自由支配

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    我的是直接聯系銀行的客戶經理,我是因為原來的貸款就保存了客戶經理的聯系方式,所以直接打電話過去,后來 ...


    謝謝,方便給一下你貸款銀行客戶經理的聯系方式么?我下個月要準備要辦理組合貸款
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