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    [ 買賣房記 ]

    新福港鼎峰買房記錄(2020年5月-7月)

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    發表于 2020-7-26 12:32 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發短消息 | 加為好友 | 字體大小: tT
    2020年5月15日開始看黃埔區域,6月14日下定,7月24日面簽,簡單做一個記錄備忘,并給大家參考。

    已知條件:已有一套無貸廣州市區非學位三房,佛山一套有貸款兩房(男方父母居?。?。小孩1歲多,準備買一套小學位房,占坑使用,未來在學位附近租房;或者郊區資質較好的二房或三房,未來讓女方父母居住。在未下定決心買房之前,30%資金在較靈活定期理財,70%資金分散在信托、股票、基金、民間借貸等高風險高收益產品。在此次買房之前,偶爾有去一些新樓盤逛逛,并定期觀察意向區域的一二手掛牌及成交情況,了解市場。

    2月中旬,股市加倉。
    3月初,國內疫情得到控制,國外尚未爆發,國內銀行開始放松信貸,認為已到買房時機,準備看房。
    3月中下旬,國外突然爆發,世界形勢突然發生變化,暫停了買房計劃,觀察動向。
    4月底,分析房地產市場走勢及貨幣政策,認為買房計劃可以執行。
    五一期間,集中看了南沙樓盤若干。
    5月9日,看天河區府區域。
    5月15日,正式決定動手買房,辦理提前還佛山貸款手續,歸集資金。
    5月16日,主攻天河區府,看中東方新世界一房A,開價。
    5月23日,出差,未看房,中介反饋A盤放盤價與我意向價格差異較大,超過了5%,準備換方向。
    5月30日,看蘿崗、新黃埔區府、科學城板塊,對科城山莊新房有初步意向,但剩余樓層朝向太差。
    5月31日上午,看新福港鼎峰,綜合各方面因素,決定定為主攻方向,向中介提出要求:中樓層、南向或南北完全對流,其余一律不看。
    5月31日下午3點,現場看中一套樓層朝向均優的放盤B。
    5月31日下午8點,回到家,決定購買,擬定了與賣家的談判價格,但上鏈家發現該房已下架,經中介確認,該房已成交(經后期鏈家確認,確已成交),成交價比我意向第一談判價格高2萬,對該區域的實際價格有了直觀感受,發現該區域價值被明顯低估,決定作為唯一進攻方向。
    6月7日,現場看,確定了C,D兩個資質良好的標的,立刻給c出價,并盡量滿足c的其他條件,要求c給出答復,由于C房4個月后才滿兩年,業主不愿意現在就賣,最終放棄賣房,并隨后將放盤價調升7.5%。D房業主需搭配車位,我不需要車位,車位會占用我大量的現金,我開出了一個略壓低的價格,業主猶豫了之后最終未同意。(D房之后大約三天內成交,據了解最終成交價比我出價還是高2萬)。另有2套資質略低于cd的放盤,經考慮,未匹配業主價格出價(這兩套均于我看后一周內以業主心理價格成交)
    6月10日,又一優質房源E出現,已有買家報價,但由于該房剛剛放租,出于誠信,賣家希望能保留租約,該買家不愿意保留。我讓中介告知我可以匹配價格并保留租約,約定周末去看。
    6月13日,現場看房,權衡價格、戶型后,給出報價,給賣家三天時間作最終決定。
    6月15日,賣家決定賣房。
    6月17日下午,簽訂合同,同步進行網簽,準備組合貸所需資料,給足定金。
    6月中下旬,通過各種渠道加快原房貸還款及涂銷、征信記錄流程。
    7月上旬,具備申請組合貸條件,進入公積金流程。
    7月中旬,被按揭公司告知公積金中心貸款申請已爆滿,立即通過各種渠道加快流程。
    7月21日,組合貸同貸書全部通過,發現公積金中心面簽排期已爆滿。
    7月24日,公積金中心、銀行面簽。大廳里人很多,座椅幾乎坐滿。
    預計8月初,房管局過戶,完成手續。
    7月26日,回看該區域鏈家房源,當初看過的優質盤均已成交,新放優質盤已普遍調升5%以上,部分資質相對較差樓盤也已調升。

    幾點分析,盡量簡要,一家之言,讀者自?。?br /> 一、對房事看法
    已知:房住不炒,信貸寬松,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策,精準調控。
    分析:1.房地產不具備大漲條件,但作為金融體系和財政體系重要的一環,必須穩。城市之間樓市分化,城市內部樓市分化,總體平穩。
    2.人口實際持續流入、產業實際集聚明顯、財政實際收入增加的區域,房地產價格會明顯往上走,請注意,實際二字。
    3.資金無法找到足夠的資產,最終會推高優質資產的價格,但內外部壓力過大,不會允許產生過大泡沫。
    結論:剛需早動手,投資挑區域,慎上高杠桿。
    二、對購房區域的看法
    新福港鼎峰區域所在人口、產業均實際流入,交通便利,經多次調研,小區環境和物管水平均為該區域最佳,戶型比較完美,業主素質為該區域最高的之一。唯一的缺點小學學位不是最好,但隨著劃區搖號的趨勢,整個片區統一對口一個初中,由于整個區府板塊業主素質較高,小學這一短板最終將被被填平。
    三、二手成交價格,是經過檢驗的公允價格,代表著該資產真實的價值。
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    樓主很果斷,記錄很詳細,贊??
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    佩服這一氣呵成的操作
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    難得優質貼,分析很受用
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    思路清晰,行為果敢,操作優秀,值得學習
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    萬科東薈城呢?


    定位不同,東薈城剛需,鼎峰定位豪宅
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    鼎峰確實好
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    蘿崗區府附近以后肯定上6的。蘿崗現在大把有錢企業總部。
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    優質房源成交太快就只能靠搶了。

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    樓主這個公積金審批好快
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    大壯名城呢
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    分析的很到位
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    2019-3-1 
    喜歡作者這樣的記錄,思路清晰,滿滿干貨,態度中肯。佩服買房操作,目標明確,果斷,一氣呵成??
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    買的多大面積呀
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    鼎峰戶型設計不錯,雙陽臺且南北對流設計,但是120也是大三房設計,147也是大三房設計,這個太讓人吐槽了。部分樓棟看村祠堂和公交站場
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    鼎峰的小學不在小區,這與區府和香雪板塊的保利羅蘭,東薈城,中海譽城,品秀星樾比,是一個劣勢。
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    樓主買房思路跟我差不多,不過我是看中了就叫中介約業主出來面談,鼎峰居住很舒服,不過因為學位問題,最終我還是選擇了科城二期準新房
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    樓主思路清晰,行動果斷。學歷不錯,對待教育也理性。黃埔區府版塊的小學比較普通,但是十二年中小學交易,小學的比重比較小,重點是養成學習習慣?,F在黃埔基本可以確實是學區化,區府版塊的中學已定型,屬于黃埔中上水平。反而周邊版塊引進的掛牌名校,在廣州早就遍地開花,夠不夠扎實還要時間考證。
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    蘿崗泡沫大的一批,價格透支了太多對比。不是潛力股了,是現成股。剛需居住可以,投資到頂了,沒價值
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